Per capire come fare investimenti immobiliari servono competenza e aggiornamento.

Questo mi ha fatto venire in mente una frase del padre della microeconomia, l’inglese John Maynard Keynes: “Investire con successo significa anticipare le anticipazioni degli altri”.

Solo studiando e seguendo le giuste strategie puoi bruciare la concorrenza e sfruttare al meglio le occasioni che offre il mercato immobiliare.

L’errore del principiante in investimenti immobiliari

Per investire con successo in immobili quello che di certo non devi fare è farti trovare impreparato. Non c’è nulla di più sbagliato che lasciare le cose al caso e sperare che la fortuna giri dalla propria parte. Farlo potrebbe farti passare in un attimo da investitore di successo, a investitore indebitato e sull’orlo del baratro.

Perché rischiare di perdere tempo e soldi, se facendo le cose con la testa puoi arginare i rischi e non avere preoccupazioni? Ma soprattutto, perché agire come un principiante quando puoi studiare e operare come un professionista?

Conoscere il mercato immobiliare

Prima di vedere nel dettaglio come fare investimenti immobiliari profittevoli e in maniera professionale, partiamo da una premessa: bisogna conoscere e analizzare il mercato al momento dell’investimento. Questo è il primo step per iniziare ad abbattere i rischi.

Un investitore immobiliare preparato deve infatti conoscere non solo lo stato generale del mercato immobiliare, ma anche e soprattutto quello specifico della zona in cui si vuole investire. Grandi città come Roma o Milano vivono di piccoli mercati interni, con zone della città che hanno prezzi e servizi completamente diversi tra loro.

Conoscendo alla perfezione ogni sfaccettatura del mercato immobiliare del momento e del luogo, la possibilità che l’operazione sia impostata in modo vantaggioso aumenta notevolmente.

La base di un investimento immobiliare sicuro? Le competenze

Ma come fare investimenti immobiliari? Come ti ho anticipato all’inizio, servono competenza e aggiornamento per poter abbattere i rischi e fare investimenti sicuri e redditizi. Per valutare se ci troviamo di fronte a una buona opportunità di investimento serve quindi porre la nostra operazione davanti a diversi livelli d’analisi. Una vera e propria due diligence in cui si analizza ogni aspetto.

Dalle condizioni effettive dell’immobile alla situazione urbanistica e legale, dalla stima del suo valore di mercato alla definizione del prezzo massimo di acquisto e del margine di guadagno garantito dall’operazione.

Solo con una due diligence così strutturata sei in grado di arginare i rischi legati all’investimento e massimizzarne i guadagni (prenderemo come esempio di operazione la compravendita di un immobile sul libero mercato, il più conosciuto degli investimenti immobiliari).

Le condizioni effettive dell’immobile

Dopo aver selezionato l’immobile, devi esaminare quello che hai trovato. Devi, cioè, fissare un appuntamento con chi di dovere e recarti sul posto per visionare l’immobile. Solo così potrai reperire alcune importanti informazioni sulle sue condizioni effettive come, per esempio, lo stato di conservazione dell’intero fabbricato e dell’unità immobiliare.

Vai sempre personalmente a vedere l’immobile con i tuoi occhi, perché la visita potrebbe riservarti brutte (o belle) sorprese.

Il livello urbanistico

L’esame della situazione urbanistica dell’immobile è fondamentale. Questa analisi precede qualsiasi operazione immobiliare e riguarda la visura catastale, la planimetria e i titoli abitativi.

Lo studio di questi documenti riguardanti l’immobile, per il quale puoi anche affidarti a un tecnico specializzato, ti permette di certificarne la conformità edilizia e urbanistica.

Durante questa fase dell’analisi è estremamente importante studiare il regolamento di condominio. Qualora infatti l’immobile facesse parte di un condominio, conoscere il regolamento è fondamentale per apprendere l’eventuale presenza di vincoli in merito a frazionamenti o cambi di destinazione dei fabbricati.

Il livello legale

La due diligence condotta su questo piano consiste nello studiare tutti gli aspetti legali prima di procedere con l’acquisto di un immobile. Andare incontro a controversie legali, infatti, significa perdere tempo e, soprattutto, denaro.

A livello legale, le situazioni principali da prendere in esame sono eventuali pignoramenti o ipoteche, la verifica della proprietà e del diritto oggetto di acquisto.

Il valore dell’immobile

La valutazione immobiliare è un passo indispensabile per avviare una corretta operazione di investimento immobiliare. Al fine di effettuare una esatta valutazione, i documenti di cui hai bisogno sono la visura catastale, l’atto di provenienza e la planimetria.

In questa fase della due diligence devi prestare attenzione alla metratura dell’immobile sul quale stai per investire. Spesso si tende a gonfiare questo dato, per vendere l’immobile a un prezzo maggiore, pensando che nessuno vada a controllarne le misure. Ma l’investitore immobiliare di successo la controlla sempre e, se la metratura effettiva è inferiore a quella dichiarata, tratta sul prezzo. Quando rivenderai l’immobile, dunque, comunica la metratura corretta, per generare fiducia nel potenziale acquirente, che potrebbe effettuare un controllo a sua volta.

A determinare il valore dell’immobile sono diversi fattori, che possono essere di due tipi:

  • fattori di tipo ordinario come superficie, piano, rifiniture, stato di conservazione, affacci, luminosità, ubicazione rispetto a infrastrutture e servizi, esistenza ed efficienza di trasporti pubblici;
  • fattori di tipo straordinario come la posizione particolarmente favorevole o sfavorevole, aree annesse alla proprietà immobiliare, opere d’arte non asportabili, spese di riparazione, eventuali debiti fiscali.

Il margine di guadagno

Bisogna tener conto del margine di guadagno per verificare e valutare se l’operazione di investimento è più o meno vantaggiosa. Questo valore è la differenza tra il prezzo di vendita e i costi, e si può esprimere anche in percentuale, dividendo il margine per il prezzo di vendita e moltiplicandolo per 100.

Per poter valutare correttamente il margine in questione, ci si avvale di due indicatori, calcolati con specifiche formule: Roe (Return on equity) e Roi (Return on investment). Il primo indica il ritorno sul capitale effettivo investito e si calcola dividendo l’utile dell’operazione immobiliare per il capitale versato come equity e moltiplicando il risultato per 100. Il secondo invece individua il ritorno sull’investimento totale ed è possibile calcolarlo dividendo l’utile per il totale di investimento, moltiplicando il quoziente per 100.

Affinché possa essere considerato un buon investimento, e secondo la mia esperienza, il Roi annuo deve essere almeno del 42%.

Il prezzo di acquisto

Calcolare il prezzo massimo d’acquisto prima di effettuare un investimento immobiliare è importantissimo per non andare a sprecare i propri soldi. Solo calcolando il prezzo massimo d’acquisto in anticipo sai se potrai garantirti il margine di guadagno che avevi deciso allo step precedente della due diligence.

Giocare d’anticipo

Per poter abbattere i rischi di un investimento immobiliare bisogna giocare d’anticipo, prevedendo tutto quello che potrebbe accadere, per quanto possibile, tra il momento di scelta dell’immobile su cui investire, fino al giorno in cui lo si rivende. Bisogna capire fin dall’inizio potenzialità ed eventuali punti deboli.

Per farlo occorre redigere un business plan completo, preciso e professionale. Solo così sei in grado di abbattere i rischi e massimizzare i guadagni.

Con un piano semplice e chiaro, che esamina tutti i punti chiave di un investimento immobiliare, le possibilità che quest’ultimo risulti profittevole aumentano esponenzialmente. Fondamentale è analizzare a fondo i punti deboli: solo conoscendoli alla perfezione sarai in grado di affrontarli e arginarli del migliore dei modi.

Compra. Vendi. Guadagna. Ripeti.

Compra immobili a prezzo scontato, apporta delle migliorie e rivendili nel minor tempo possibile a un prezzo maggiore rispetto a quello a cui li hai acquistati. Puoi ripetere questo quante volte vuoi.

Io ho iniziato a investire in immobili nel 2009 e non ho più smesso. Questo è stato possibile perché sono riuscito ad abbattere i rischi e massimizzare i guadagni grazie al metodo T.E.S.T.A., a strategie consolidate e a un business plan che non lascia nulla al caso.

Anche tu puoi iniziare ad utilizzare il mio metodo, le mie strategie e il mio modello di business plan per diventare un investitore professionale. Scopri di più.

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